 |
 |
Государственная регистрация прав на недвижимость Что такое недвижимость Существует следующее определение недвижимости, данное п. 1 ст. 130 ГК РФ: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость - юридическое понятие, имущество может быть отнесено к недвижимости законом. Отнесение имущества к недвижимости имеет важное значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним. Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующий закон. ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРАВА НА КОТОРЫЕПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМЗАКОНОМ ОТ 21 ИЮЛЯ 1997 Г. N 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ":
Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 Запись о праве содержит четыре основных элемента:
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права. Что такое свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество Образец Свидетельства также установлен Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр. Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит: 1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); 4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли - продажи, дарения, мены и пр.). Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи. На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части - дата выдачи, а в нижней - дата внесения записи в Единый реестр (см. приложение) Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!). На правоустанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: "Свидетельство о государственной регистрации Серия _____ Номер ______", в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, на котором указан в качестве основания этот правоустанавливающий документ. В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы. Итак, в настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца. Все ли права на недвижимость подлежат регистрации Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие хорошо знакомое: "этот дом - моя собственность", "этот земельный участок - моя собственность". Основное вещное право - право собственности, быть в моей собственности - значит больше не быть ни в чьей. Правда, вместо "моей собственности" возможна "наша собственность", это случай общей собственности, которой будет посвящена отдельная глава. Существует особое вещное право на жилые помещения - право членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля - продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в разделе, посвященном купле - продаже. Сложнее решаются вопросы по поводу вещных прав на землю. "Мой участок", - могут сказать и не собственники. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю - пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) - гражданина и собственника - государство. Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но вот продать, подарить, обменять (т.е. произвести отчуждение) и заложить - не может (так как не является собственником). Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость, нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом. Право собственности может принадлежать также и организациям - юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве - праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект - республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт - Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества не отличается от права собственности, что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ). Однако, если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки. Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения - поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды. Кроме вышеназванных существует такое редкое, но предусмотренное нашим законодательством вещное право, как сервитут. Сервитут - это право ограниченного пользования чужой вещью. Например, право проходить по тропинке на земельном участке соседа к общественному колодцу за его забором. Обладатель сервитута пользуется чужим участком, но ограниченно: ходит по тропинке, а не по всему огороду и саду. Пока с соседом хорошие отношения, он пускает на свой участок, но если отношения испортятся или сосед продаст свой участок, то придется ходить с полными ведрами в обход всего чужого участка. В подобном случае соседи могут оформить договоренность письменным соглашением (возможно, за небольшую плату). На основании данного соглашения можно будет зарегистрировать сервитут, который будет обязателен и для того, кто впоследствии приобретет участок. Сервитут может устанавливаться как на землю, так и иную недвижимость, как в пользу граждан, так и в пользу организаций. Итак, в нашей стране у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на недвижимость:
Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ, или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в БТИ, либо земельном комитете, или местной администрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. По законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие 1 января 1995 г., полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку дает председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Кроме того, выше мы говорили о том, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. I ГК РФ), лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства. Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли - продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права - не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе - особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива. Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти. Итак, Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.
|
